こんにちは。
みなさん、「スマート変更登記」ってご存じですか？
実は、この4月21日から、こっそり？始まっています。
スマート変更登記とは、
法務局が所有者の住所や氏名の変更を確認し、職権で登記を変更する制度です。
なぜ「スマート」って言うのでしょうか？？
自分で申請するとわちゃわちゃするけど、登記官がやるとスムーズだから
「俺に任せとけ、スマートに登記してやるよ」って
・・・・・・・・
登記官がイケメンに見えてきたよ♥♥
これは、来年の4月から始まる「住所・氏名変更登記の義務化」への対応策としてスタートした制度です。
■ 住所・氏名変更登記の義務化とは？
2026年4月1日から、住所や氏名が変更された場合、2年以内に登記しなければならない制度が始まります。
違反した場合は、5万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。
この義務は、個人だけでなく法人も対象です。
今までは、住所が変わっても変更登記は義務ではなかったため、必要がない限りそのままにされることが多くありました。
しかし今後は、引越しや改姓などのたびに変更登記が必要となります。
登記が義務になるというと、相続登記の義務化を思い出す方も多いと思います。
実際に多くの方からお問い合わせをいただいています。
実は、「相続登記の義務化」と今回の変更登記義務化は、目的が共通しています。
それは、
「所有者不明土地問題」を解決することです。
所有者不明土地とは、登記上の情報と実際の所有者の情報が一致していない土地のことです。
一致していない主な原因は以下の2つです。
①相続が発生しても登記がされていない
②所有者の住所や氏名が変わっても登記が更新されていない
だから、相続登記と住所・氏名変更登記の両方を義務にしちゃったというわけです。
ただ、自分で住所や氏名の変更登記をしようとするとスマートにならないですよね(笑)
そこで、事前に法務局に「検索用情報」と呼ばれる5つの情報を提供しておけば、登記官が代わりに登記してくれるのが「スマート変更登記」です。
【検索用情報】5つの情報
①氏名
②氏名のフリガナ
③現住所
④生年月日
⑤メールアドレス
これらの情報を届け出ておくことで、法務局が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）を使って住所や氏名の変更を定期的に確認できるようになります。
変更が確認されると、法務局からメールで通知が届き、本人が承諾すれば自動で登記が完了します。
検索用情報の提出タイミングは次の2通りです。
①新たに不動産を取得したタイミング（所有権保存登記や移転登記と同時に提出）
②すでに不動産を所有している方は、単独で検索用情報だけを法務局に提出（紙でもインターネットでも可。電子証明書は不要）
↑
この制度が先月から始まりました。
注意点として、現時点で登記上の情報と実際の情報が一致していない場合は、まずは変更登記を行って一致させる必要があります。
スマート変更登記は、あくまで「将来」の変更に対応する制度です。
● 現在一致していない場合 → まず通常の変更登記を行い、その後スマート変更登記へ
● 現在一致している場合 → 将来のためにスマート変更登記だけ行えばOKです
詳しくは、YouTubeでも解説していますので、ぜひご覧ください。
【住所氏名変更登記が義務になります～スマート変更登記、始まりました～】
https://youtu.be/4iobsV6ZZuc
今回の義務化は、「今後」の変更だけでなく、「すでに」住所や氏名が変わっている方にも適用されます。
つまり、過去に変更があったのに登記していない方も対象となります。
自分が対象かどうかわからない、手続きに不安があるという方は、ぜひお気軽にご相談ください。
こんにちは、広島駅新幹線口の司法書士、飯島きよかです。
今日は、先日ご相談いただいた内容について、書いていきたいと思います。
【相談者さま】 ６０代男性
【相談内容】
お父様が死亡し、お父様名義の不動産の名義を変更したい。
相続人全員の合意はできている。
しかし、田舎の土地は、お父さん、おじさん、おばさんで共有している。
（固定資産税は、お父様が払っていらした）
「不動産を誰が相続するか」について、相続人全員の合意がある場合、相続手続き上は、難しいことは何もなく、とってもスムーズに進んでいくことが一般的です。
ただし、あくまでも、「お父さん名義」の不動産のみで、他の方名義の不動産については、相続手続きでは、全く変更することができません。
今回、共有になっている土地の名義を、全て変えたいと思ったら、おじさん・おばさんから、不動産を「贈与」または「売却」してもらわなければなりません。
もちろん、契約が必要です。
共有になっている土地は、おじいちゃんの相続の時に、ちょっと揉めてしまった経緯があるようです。
「代が変わったので、もしかすると、名義を自分に変えてもらうことができるかもしれません」
ということなので、まずは、おじさん・おばさんと話しをしていただくことになりました。
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こんにちは、広島の女性司法書士、飯島きよかです。
土曜日ですね～。
うちの事務所は第２、第４土曜日は営業しているので、今日は平日と同じ感じです(笑)
今日は、兄弟で不動産を共有している方からの相談をご紹介します。
【相談内容】
７０代の姉妹２人で、不動産を共有している。
もともとは、父親名義の不動産だったのだが、父親が死亡した際、２人で相続した。
自分たちが亡くなった後、この土地はどうしたらいいのか。
↓
姉妹で不動産を共有している場合、所有者に相続が発生すると、それぞれの相続人が相続するようになります。
つまり、いとこ同士で、不動産を共有していくようになります。
さらに、いとこに相続が発生すると、その下の代で共有するようになります。
最初は、姉妹２人だったのに、どんどん裾野が広がってしまいます。
不動産を利用する場合、必ず所有者全員で行わなければならないので、
利用が難しくなり、いわゆる「死んだ土地」になってしまいます。
今回は、お姉さまが単独で、不動産を所有することを希望されましたので、
妹さまの持分をお姉さまに移転することになりました。
不動産の名義を変えるには、理由が必要です。
「売買」「贈与」「相続」・・・。
生きていらっしゃる方の間で名義を変えるには、一般的に「売買」か「贈与」になります。
「売買」ですと売却費用が必要ですし、「贈与」ですと贈与税がかかります。
今回は、「贈与」を選択し、贈与税を払うことになりました。
もし、お父様の相続が発生した時に、お姉さまが単独で相続していれば、税金はかかりませんでした。
相続の際、「とりあえず、兄弟みんなで相続」というのは、リスクが高いです。
その後の不動産の利用方法をしっかり考えた上で、名義を決めることをおススメします。
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こんばんは。
広島市東区の女性司法書士、飯島きよかです。
こんな遅くまで起きているの、本当に久しぶりです～～～
最近は、朝、早く起きて仕事していたのですが、今日は、どうしても終わらせなければならないものがあり、
夜コースです。
もともとは夜型ですので、だんだん目がランラン
明日がしんどいぞっ
今日は、未登記の不動産を遺言書に記載した場合の登記手続きについてご紹介します。
●相談者さま ５０代男性
お母さまが作成された公正証書遺言がある
遺言内容は、「未登記の家を○○に相続させる」
未登記の不動産を登記するには、２つの登記が必要です。
①表示登記（土地家屋調査士さんのお仕事）
②保存登記（司法書士のお仕事）
①の表示登記というのは、
「○○に○○㎡の建物が建ちましたよ」という内容の登記です。
この登記の後
「この建物の所有者は○○です」という内容の登記をします。
権利証はこの②の保存登記の時に作成されます。
①の表示登記の時には、実際に建物を建てた方の名前が入ります。
そのために、「建築確認書」など、実際に誰が建てたのかを証明する資料が必要です。
「お母さまが建てたので、お母様の表示登記」が入るのが一般的です。
ただし、その方が亡くなった場合は、実際に現在、その建物を所有する権利のある方の名前で、
直接、登記をすることが可能です。
今回は、遺言書で○○さんが建物を所有する権利をお持ちなので、○○様のお名前で
直接、表示登記をすることが可能になるのです。
今日のブログは、ちょっと専門的すぎたかもしれませんね
未登記の不動産は、
①表示登記 ②保存登記の２つの登記が必要ということだけ、お伝えできればいいかなと思います
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おはようございます。
広島市東区の女性司法書士、飯島きよかです。
昨日、高い場所から、荷物を取ろうとしたら、
「ぐきっ」
どうやら、腰を痛めてしまったようです。
恐る恐る歩いてみると、何とか歩けたので、
「痛くないぞ～、気のせいだぞ～、すぐ治るぞ～」と言い聞かせながら、
日常生活をおくっております。
今日は、不動産決済についてのお話しです。
【事例】
売主さん 県外在住の女性
買主さん 広島市在住の男性
仲介 広島の不動産会社
①不動産の売買契約が成立した場合、どのタイミングでお金を払うのか。
不動産は、高額な場合が多いので、「現金一括」より、「銀行でお金を借りて（＝住宅ローン）」
支払いをすることが一般的です。
となると、①に加え、銀行は、いつ、お金を貸すのか（②）
このタイミングも考えなければなりません。
また、不動産の名義を変える手続きは、どのタイミングですればいいのか（③）
不動産の名義を確実に変えれなければ、お金を払っても、所有権の名義は、売主さんのままに
なってしまいます。
そこで、名義を変えるための書類や、権利証などの確認が必要です。
この、①、②、③を同時に行っていくのが、不動産決済というものです。
司法書士業界では、「立会」と言ったりします。
なぜ「立会」というのか。
それは、司法書士が、「立ち会う」からです。
・・・・・・。
何のひねりもないですね
今回は、「現金一括」でしたので、②の部分はありませんでした。
①と③を、事務所で行いました。
売主さんと買主さんは、その日に初めて会うことがほとんどですので、
「はじめまして」の挨拶からスタートします。
無事、お金の支払いも終わり、決済手続きは終了しました。
その日のうちに、法務局に登記の申請をして、だいたい１週間くらいで、
買主さん名義の新しい権利証が出来上がります。
全く話しは変わりますが、このブログを書いている最中に、寝室から
「うぇ～ん」と泣き声が。
どうやら、息子（５歳）が、怖い夢を見たとのこと。
私「どんな夢を見たの？」
息子「お母さんが死ぬ夢」
・・・・・・
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先日、マンションの決済がありました。
決済とは
売主さんと買主さんと仲介業者さんが、一同に集まって行われます。
通常、住宅ローンを組むことが多いので、銀行で行われます。
そこで、不動産の名義を変えるために必要な書類の確認を行い、
OKとなれば、売買代金を支払っていただきます。
司法書士の代表的な仕事の１つです
最近増えているのは
「購入した後、リフォームされる方」です。
実は、私も、検討しています
家を選ぶ際、何を最優先に選択するかを、決める必要があると思います。
・ひろ～い家。
・利便性。
・街中 OR 自然がいっぱい。
などなど・・・。
私は断然、「街中」です。
となると、土地を購入して、家を建てるというのは、現実的に、ちと難しい・・・
そこで、リフォームという選択肢が出てきました。
いつかは、夢のマイホーム・ゲット
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今日の午前中、相続のご相談をお受けしました。
以前、当事務所にご依頼いただいた方からのご紹介です。
私、「ご紹介」って、とっても嬉しいんです
ご紹介いただけるのは、信頼関係を築くことができている証だと思うからです
私たちがお手伝いさせていただくことって、人生の中に、何度もあることではありません。
相続のお手伝いであれば、一生のうちに、１～２回ぐらいでしょう。
そのような大事な手続きで、ご紹介いただけるというのは、本当に嬉しい
です。
久しぶりにお会いしましたが、相変わらずお元気で、キラキラされていました
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