カテゴリー: 登記

お父さん、おじさん、おばさんで共有している不動産

こんにちは、広島駅新幹線口の司法書士、飯島きよかです。
今日は、先日ご相談いただいた内容について、書いていきたいと思います。

【相談者さま】 60代男性

【相談内容】
お父様が死亡し、お父様名義の不動産の名義を変更したい。
相続人全員の合意はできている。
しかし、田舎の土地は、お父さん、おじさん、おばさんで共有している。
(固定資産税は、お父様が払っていらした)

「不動産を誰が相続するか」について、相続人全員の合意がある場合、相続手続き上は、難しいことは何もなく、とってもスムーズに進んでいくことが一般的です。

ただし、あくまでも、「お父さん名義」の不動産のみで、他の方名義の不動産については、相続手続きでは、全く変更することができません。

今回、共有になっている土地の名義を、全て変えたいと思ったら、おじさん・おばさんから、不動産を「贈与」または「売却」してもらわなければなりません。

もちろん、契約が必要です。

共有になっている土地は、おじいちゃんの相続の時に、ちょっと揉めてしまった経緯があるようです。

「代が変わったので、もしかすると、名義を自分に変えてもらうことができるかもしれません」
ということなので、まずは、おじさん・おばさんと話しをしていただくことになりました。

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2015/08/17

兄弟姉妹で不動産を持つこと

こんにちは、広島の女性司法書士、飯島きよかです。
土曜日ですね~。
うちの事務所は第2、第4土曜日は営業しているので、今日は平日と同じ感じです(笑)
今日は、兄弟で不動産を共有している方からの相談をご紹介します。
【相談内容】
70代の姉妹2人で、不動産を共有している。
もともとは、父親名義の不動産だったのだが、父親が死亡した際、2人で相続した。
自分たちが亡くなった後、この土地はどうしたらいいのか。
  ↓
姉妹で不動産を共有している場合、所有者に相続が発生すると、それぞれの相続人が相続するようになります。
つまり、いとこ同士で、不動産を共有していくようになります。
さらに、いとこに相続が発生すると、その下の代で共有するようになります。
最初は、姉妹2人だったのに、どんどん裾野が広がってしまいます。
不動産を利用する場合、必ず所有者全員で行わなければならないので、
利用が難しくなり、いわゆる「死んだ土地」になってしまいます。
今回は、お姉さまが単独で、不動産を所有することを希望されましたので、
妹さまの持分をお姉さまに移転することになりました。
不動産の名義を変えるには、理由が必要です。
「売買」「贈与」「相続」・・・。
生きていらっしゃる方の間で名義を変えるには、一般的に「売買」か「贈与」になります。
「売買」ですと売却費用が必要ですし、「贈与」ですと贈与税がかかります。
今回は、「贈与」を選択し、贈与税を払うことになりました。
もし、お父様の相続が発生した時に、お姉さまが単独で相続していれば、税金はかかりませんでした。
相続の際、「とりあえず、兄弟みんなで相続」というのは、リスクが高いです。
その後の不動産の利用方法をしっかり考えた上で、名義を決めることをおススメします。
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2015/01/24

遺言で、未登記の不動産をあげる場合

こんばんは。
広島市東区の女性司法書士、飯島きよかです。
こんな遅くまで起きているの、本当に久しぶりです~~~
最近は、朝、早く起きて仕事していたのですが、今日は、どうしても終わらせなければならないものがあり、
夜コースです。
もともとは夜型ですので、だんだん目がランラン
明日がしんどいぞっ
今日は、未登記の不動産を遺言書に記載した場合の登記手続きについてご紹介します。
●相談者さま 50代男性
 お母さまが作成された公正証書遺言がある
 遺言内容は、「未登記の家を○○に相続させる」
未登記の不動産を登記するには、2つの登記が必要です。
①表示登記(土地家屋調査士さんのお仕事)
②保存登記(司法書士のお仕事)
①の表示登記というのは、
「○○に○○㎡の建物が建ちましたよ」という内容の登記です。
この登記の後
「この建物の所有者は○○です」という内容の登記をします。
権利証はこの②の保存登記の時に作成されます。
①の表示登記の時には、実際に建物を建てた方の名前が入ります。
そのために、「建築確認書」など、実際に誰が建てたのかを証明する資料が必要です。
「お母さまが建てたので、お母様の表示登記」が入るのが一般的です。
ただし、その方が亡くなった場合は、実際に現在、その建物を所有する権利のある方の名前で、
直接、登記をすることが可能です。
今回は、遺言書で○○さんが建物を所有する権利をお持ちなので、○○様のお名前で
直接、表示登記をすることが可能になるのです。
今日のブログは、ちょっと専門的すぎたかもしれませんね
未登記の不動産は、
①表示登記 ②保存登記の2つの登記が必要ということだけ、お伝えできればいいかなと思います
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2015/01/09

事務所で不動産決済しました

おはようございます。
広島市東区の女性司法書士、飯島きよかです。
昨日、高い場所から、荷物を取ろうとしたら、
「ぐきっ」
どうやら、腰を痛めてしまったようです。
恐る恐る歩いてみると、何とか歩けたので、
「痛くないぞ~、気のせいだぞ~、すぐ治るぞ~」と言い聞かせながら、
日常生活をおくっております。
今日は、不動産決済についてのお話しです。
【事例】
売主さん 県外在住の女性
買主さん 広島市在住の男性
仲介   広島の不動産会社
①不動産の売買契約が成立した場合、どのタイミングでお金を払うのか。
不動産は、高額な場合が多いので、「現金一括」より、「銀行でお金を借りて(=住宅ローン)」
支払いをすることが一般的です。
となると、①に加え、銀行は、いつ、お金を貸すのか(②)
このタイミングも考えなければなりません。
また、不動産の名義を変える手続きは、どのタイミングですればいいのか(③)
不動産の名義を確実に変えれなければ、お金を払っても、所有権の名義は、売主さんのままに
なってしまいます。
そこで、名義を変えるための書類や、権利証などの確認が必要です。
この、①、②、③を同時に行っていくのが、不動産決済というものです。
司法書士業界では、「立会」と言ったりします。
なぜ「立会」というのか。
それは、司法書士が、「立ち会う」からです。
・・・・・・。
何のひねりもないですね
今回は、「現金一括」でしたので、②の部分はありませんでした。
①と③を、事務所で行いました。
売主さんと買主さんは、その日に初めて会うことがほとんどですので、
「はじめまして」の挨拶からスタートします。
無事、お金の支払いも終わり、決済手続きは終了しました。
その日のうちに、法務局に登記の申請をして、だいたい1週間くらいで、
買主さん名義の新しい権利証が出来上がります。
全く話しは変わりますが、このブログを書いている最中に、寝室から
「うぇ~ん」と泣き声が。
どうやら、息子(5歳)が、怖い夢を見たとのこと。
私「どんな夢を見たの?」
息子「お母さんが死ぬ夢」
・・・・・・
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リフォームの決済、増えてます

先日、マンションの決済がありました。
決済とは
売主さんと買主さんと仲介業者さんが、一同に集まって行われます。
通常、住宅ローンを組むことが多いので、銀行で行われます。
そこで、不動産の名義を変えるために必要な書類の確認を行い、
OKとなれば、売買代金を支払っていただきます。
司法書士の代表的な仕事の1つです
最近増えているのは
「購入した後、リフォームされる方」です。
実は、私も、検討しています
家を選ぶ際、何を最優先に選択するかを、決める必要があると思います。
・ひろ~い家。
・利便性。
・街中 OR 自然がいっぱい。
などなど・・・。
私は断然、「街中」です。
となると、土地を購入して、家を建てるというのは、現実的に、ちと難しい・・・
そこで、リフォームという選択肢が出てきました。
いつかは、夢のマイホーム・ゲット
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2014/03/05

インターネットからの決済依頼

昨日は、インターネットからご依頼いただいた方の立会手続きでした。
不動産を購入すると、必ず登記手続きが必要です。
特に、ローンを組んで購入される場合、ローンの実行には司法書士の立会が必要です。
一般的には、不動産を購入に携わった仲介業者の方とか、家を建てたハウスメーカーさんの
紹介する司法書士が、立ち会いをすることが多いです。
うちの事務所も、ご縁をいただいている会社さんや営業の方がいらっしゃいます
最近、増えているのが、「インターネットで、直接、ご相談をいただくパターン」です。
「家を買う」というのは、人生、最大の買い物です
それに関わる手続きに、積極的に関わっていきたいと思われる方が、多くなってきました。
インターネットで、情報が、得られるようになってきたからでしょうね。
私も、ご縁をいただける場面が増えて、とても嬉しいです
どうもありがとうございました。
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2013/02/08

今日は午前中、決済でした

今日の午前中は、土地の決済がありました。
決済とは、「不動産を購入代金の支払いをすること」です。
売主さん、買主さん、不動産の仲介業者さん、ハウスメーカーの方(家を建てる場合)が一堂に集まります。
司法書士は、登記手続きをするために必要な手続き(=本人確認と書類の確認)を行い、
揃っていれば、買主さんから売主さんに、不動産の代金の支払いを行っていただきます。
ローンを組んで、購入されることが一般的ですので、銀行で集まり、
銀行が、お金を融資します。(融資の実行)
今日は、家を建てる方の決済でした。
まずは土地を購入し、土地の名義を変更します。
その後、建物が建った後、建物についての登記をしていきます。
決済の現場って、みんなが幸せなんです
売主さんも、不動産が売れて幸せ
買主さんも、不動産が買えて幸せ
仲介業者さんも、橋渡しができて幸せ
ハウスメーカーさんも、希望を叶える家を建てれて幸せ
私は、幸せのおすそ分けをいただいてきました
素敵な家になるといいですね
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2013/01/30

選択する時の「根っこ」

今日の午前中、決済の立会をしてきました。
決済とは
「不動産を購入する際に、売主さんと買主さん、仲介業者さんが一堂に集まり、
残代金の支払と、登記書類の確認を、同時に行うこと」
です。
司法書士の役割は、そこで、登記書類の確認を行うことです。
「お金払ったのに、登記(不動産の名義変更)できない」という事態を避けるために、
司法書士が立会います。
ところで、私が司法書士になって、11年目になります。
数多くの決済の立会を行わせていただきました。
そこで感じるのは、「不動産は、誰から買うかが、とっても重要」ということです。
「法律で決まっていることを、買主さんにお伝えする」のは、当然のことです。
問題は、「グレーな部分」(=法律で決まっていることではないけれど、伝えないというのもいかがなものか・・・)を
どう考えるのか。
必要以上に調べてしまうと、「グレー」が、「黒」になってしまうような物件もあります。
そういう物件に対して、どのように向き合うのか。
これは、仲介業の方によって、さまざまです。
今日、出席された方々は、「自分が買主だったら、どう思うか」というスタンスで、判断するようにされているとのことです
今回の売買にも、そのスタンスで臨まれていらっしゃいました
このような「スローガン的なこと」は、口で言うのは簡単ですが、実際に、自分がその立場に立った時に、いかに行動できるか。
非常に難しいことだと思います。
判断に迷うような状況に遭遇した時、いろいろな選択肢が出てきて、どうしたらいいのか迷ってしまいます。
その際に、有効なのが、「根っこ」を決めておく、ということです。
うちの事務所の場合は、
「依頼者の方の立場にたって考える」ということを、「根っこ」にしています。
「法律の立場」だけで判断すると、1人1人の顔が見えない、画一的な判断になってしまうこともありますので。
(あくまで、法律を守った上での判断です。悪しからず
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嬉しい再会

今日の午前中、相続のご相談をお受けしました。
以前、当事務所にご依頼いただいた方からのご紹介です。

私、「ご紹介」って、とっても嬉しいんです
ご紹介いただけるのは、信頼関係を築くことができている証だと思うからです
私たちがお手伝いさせていただくことって、人生の中に、何度もあることではありません。
相続のお手伝いであれば、一生のうちに、1~2回ぐらいでしょう。
そのような大事な手続きで、ご紹介いただけるというのは、本当に嬉しいです。

久しぶりにお会いしましたが、相変わらずお元気で、キラキラされていました

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2012/06/06

「不動産名義変更専門サイト」について

不動産名義変更についての、専門サイトを立ち上げました。
http://meigi-henko.jp/
主に、不動産業者の方や、ハウスメーカーの方に向けてのサイトです。
開業して11年になりますが、その間、多くの業者の方とご縁をいただきました。
新人の営業の方や、立ち上げられたばかりの会社のお手伝いをさせていただくことも多いのですが、
司法書士を探すのに苦労されたそうです。
そこで、司法書士を探しておられる方に、私の事務所を知っていただきたいと思い、
このサイトを作りました。
今回は、弊所スタッフの田中が、一から、全てサイトを作成しました。
すごいですよね~
(私には、何年かかっても無理です・・・)
このサイトが、お役に立つことがあればいいな~っと思っています。
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